ba Cámara Inmobiliaria Misiones - CIM

10/06/2018

pensar en dolares?

"El gran problema del mercado inmobiliario argentino es que pensemos en dólares"

Lo afirman varios desarrolladores. Qué soluciones proponen.

 

La rápida suba del dólar, ocurrida a principio de mayo y que llevó la cotización de la divisa de $ 21 a $ 25, plantea un nuevo escenario para el mercado inmobiliario. A pesar del clima de incertidumbre, desarrolladores y comercializadores sugieren la necesidad de ser cada vez más flexibles y, a la vez, establecer nuevas reglas de juego.

Si bien la mayoría utiliza la palabra stand by para definir la situación actual, aseguran que, una vez más, con creatividad y nuevas herramientas, habrá una reactivación, como ya sucedió con otras crisis. Por supuesto, amparados en que "el ladrillo es el mejor resguardo".

 

"El gran problema del mercado inmobiliario argentino es que pensemos en dólares", sostiene Esteban Edelstein Pernice, uno de los socios de la inmobiliaria Castex. Agrega que lo ideal sería acostumbrarnos a pensar en UVAs, como se hace en Chile donde se piensa en unidades de fomento, es decir, en un instrumento en pesos pero actualizado por el índice de inflación.

"Las UVAs son la mejor medida para mantener el precio de un inmueble, porque reflejan el poder adquisitivo de la gente en Argentina, ni siquiera el dólar lo logra reflejar muchas veces, porque queda atrasado", sentencia Edelstein Pernice y da como ejemplo el country Terralagos, en Canning, donde los valores de lotes y departamentos están expresados en UVAs -se mantuvieron- y cuando el dólar no encontraba techo vendieron 2 departamentos en 5 días.

En tanto, Tamara Alarcón, responsable comercial de Mazzei Propiedades, que opera fundamentalmente con emprendimientos de Zona Sur, comenta que "todo lo que está expresado en pesos le brinda más seguridad a las personas, porque tiene un valor mucho más real de cuánto pagará mes a mes, en caso de optar por un plan de pago" y explica que "si bien las cotizaciones y valores del mercado suelen estar en dólares, los que más movimiento registran son los proyectos que se comercializan en pesos y con financiación".

 

La inmobiliaria Mazzei Propiedades les sugiere a los desarrolladores, y a quienes llevan proyectos para comercializar utilizar cuotas fijas en pesos porque dan mayor seguridad. "Hoy la realidad nos muestra que lo primero que pregunta la gente es el tipo de financiación y si se puede pagar en pesos", dice Alarcón. Como ejemplo cita a Moradas de Máximo, "donde se ofrecen lotes desde $ 186.000, con un plan de financiación en cuotas fijas hasta 30 meses, que continuó con un buen número de consultas y transacciones".

En tanto, desde Landa Inmobiliaria, comercializadora de Ayres Desarrollos, el gerente de ventas Alejo Ricciardi dice que "se reactivó el segmento de propiedades en pozo con financiación en pesos y cuotas ajustadas por la Cámara Argentina de la Construcción".

 

Un ejemplo de la flexibilidad que tienen algunos desarrolladores lo demuestra el Grupo Monarca que, en medio de la convulsión, presentó uno de los lanzamientos del año: Azzurra, un barrio cerrado en Tortugas, que demandará una inversión de US$ 50 millones, ocupará 68 hectáreas y tendrá una Crystal Lagoon.

Los lotes, de 500 a 800 metros cuadrados, cuestan desde US$ 85.000 hasta US$ 500.000. Se pueden pagar al contado con descuento o con un plan de financiación que requiere un anticipo del 25% y hasta 36 cuotas fijas en dólares, en UVAs o en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora, manifiesta su decisión de poner las energías en el ladrillo premium y sostiene que "a pesar del momento complicado, decidimos realizar el lanzamiento oficial de Azzurra basados en la premisa que invertir en real estate sigue siendo lo más seguro".

 

Durante la semana de la escalada del dólar también se observaron desarrolladores y comercializadores que, con rapidez de reflejos, implementaron algunos cambios y de esta manera cerraron operaciones con normalidad.

Una de las estrategias utilizadas fue fijar el dólar a un precio más bajo que el cotizaba en el mercado bursátil. Esteban Edelstein Pernice ofrece 2 ejemplos "en un proyecto en Zona Sur cuyos precios de lista están en dólares, el desarrollador ofreció una promoción con un dólar a $ 21,50 y se vendieron 5 departamentos. En tanto, en Pilar, en Villa del Lago se tomó un dólar preferencial $ 23 y se pudo cerrar una operación".

 

La contracara de esta situación se vivió con las propiedades y casas que se iban a comprar a través de un crédito hipotecario, en general, en el mercado de casas de reventa. Al cotizar en dólares mientras que los créditos son en pesos se produce un desfasaje difícil de cubrir (el plazo entre la pre aprobación y el otorgamiento es de 90 días).

"En esta circunstancia tuvimos que negociar caso por caso; algunas personas pidieron la ayuda a un familiar para cubrir la diferencia, otros solicitaron un préstamo personal o el banco les amplió la cantidad de cuotas para prestarle más dinero y sin afectar el cálculo cuota-ingreso", manifiesta Ignacio O’Keefe, director de la inmobiliaria homónima, que opera con countries y barrios cerrados de Quilmes y Hudson.

En cuanto a la postergación de operaciones, Gabriel Demaría, socio gerente de Tizado Pilar, asegura que "hemos tenido algunas complicaciones en operaciones que venían postergadas por el otorgamiento de crédito. En cambio, el resto han seguido su cauce normal. Estimamos que los valores en dólares no variarán, sí, tal vez, se puedan aceptar ofertas algo más bajas que en otro momento, pero en líneas generales el mercado sigue convalidando los valores que se manejaban antes de la suba", concluye Demaría

 

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